在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的成本，占比达到60%-70%。建安成本占比下降到20%以下。在这类地区，由于大量的财富的汇聚，必须要寻找到财富的蓄水池，因此楼市的主要价值是保值。

在市场的第二阶段，改善型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到30%左右。楼面地价与建安成本最终将达到大致相等的水平。销售均价可以达到8500元/平方米左右这个档次。

在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60%-70%左右。

一般而言，城市的生存资源可以分为3类：生活配套资源、商务资源和景观环境资源。生活配套资源，包括衣食住行、教育医疗休闲等各种生活配套设施，它负责提升住宅的生活便利度，是首次置业型客户和一般改善型客户最关注的资源；商务资源，也就是各种大型商务类的设施，如大型商贸区、写字楼区等，它将为住宅带来丰富的客流与财富，是投资型客户最关注的资源；景观环境资源无须解释，它是高端改善型客户最关注的资源。同时拥有这三项资源的住宅产品，将具有最高的升值能力，但这种地段可遇不可求。

基本都可以看到，最重要的规划部分，永远是新城区建设，也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图，最重要的规划部分，一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视CBD的建设。

中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化——居住化——CBD化。

反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。

2004年均价在6000元/平方米左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，2007年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。

投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。

从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。

凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。

这是最独特的一本房地产著作,是因为
1、首先,从观点上看,它不同于以往的任何一本论述我国房地产市场状况的书。
2、其次,他的独特,还体现在其论述思路和观察视角之上。……这种广阔的视角,纵横捭阖的战略思维,是在我以往的阅读经历中极少体验到的。
3、再次,老蛮之行文,亦足够特立独行,而不流于俗套,更不曲阿谀世。……朋友们或许都知道老蛮对于“金融技术流”那套伎俩的鄙夷,亦当知他对于那种胡搬乱套生硬适用西方的那套所谓“数学模型”来评述中国经济的不屑和贬斥。

老蛮,30岁许,湘楚人士。先在国土部门工作,后在地产公司就职。在珠三角各市间辗转流离摸爬滚打,自诩钢筋铁骨。以法律人的思维模式,摸索房价背后的逻辑,日久有所得,印证于市场,丝丝合扣,林林洒洒10万余字,遂集而为书,名曰《房价的本质》。